Kiskorúak tulajdonában lévő ingatlan eladása

A CsaládiNet szakértőjeként kaptam ezt a kérdést. Ez egy olyan kérdés, amivel kapcsolatban nagyon sok szülő tévedésben él, ezért úgy gondolom, röviden, a lényeget kiemelve foglalkozni kell vele. Előrebocsátom: nem vagyok ügyvéd, nincs jogi végzettségem, de tanácsadóként többször tesznek fel hasonló kérdést, így az alaphelyzetet ismerem. Gyermekem ingatlanát eladnám, mibe fektessem az érte kapott pénzt? A hozamból milyen további befektetést indítsak vagy felélhetem-e a tőkén felüli részt?

Induljunk az elejéről, hogyan is kerülhet ingatlantulajdon kiskorú gyermek tulajdonába? Általában:

• öröklés útján
• vagy a szülők eleve a gyerek nevére vásárolnak (hogy a hagyatéki eljárást és azzal járó költségeket megspórolják, de ennél tovább nem gondolkoznak, és nem tájékozódnak)

Minden szép és jó, amíg az élet vagy a szükség nem hozza úgy, hogy az ingatlant értékesíteni szeretnék, ekkor döbbennek rá, hogy már nem rendelkezhetnek vele szabadon. Nem vásárolhatnak szabadon érte egy nagyobb vagy egy kisebb ingatlant, nem költözhetnek szabadon odébb néhány utcával, vagy akár egy másik városba, valaki minden lépésüket ellenőrizni fogja, és ez a valaki a gyámhivatal. Hiába ők vásárolták, és hiába ők a gyermek gyámjai. Nincs semmi baj a gyámhivatallal, kedves, segítőkész emberek dolgoznak ott is (sajnos személyes tapasztalatom van, az én lépéseimet is ellenőrzik), de a törvényeket felügyelniük kell. De gondolkodjunk: eladhatjuk a más vagyonát? Nem. És a gyermekemét – miért, az nem másé? Még ha az a más a gyermekünk is! Így a szülő a gyermekét sem adhatja el!

Egy ilyen esetben a gyermek lesz az eladó, de a szülő lesz a törvényes képviselő a jogügylethez, tehát az ő hozzájárulása szükséges. Tehát a szülő elvileg el tudja adni, de itt jön a gyámhatóság szerepe, aki ellenőrzi, hogy az eladásból a kiskorúnak csak előnye származhasson:

• áron alul nem eladható az ingatlan
• és a vételárnak is a kiskorú tulajdonába kell kerülnie

Mi történhet a vételárral?

• egy újabb ingatlan vásárlása esetén legalább ugyanolyan értékű tulajdonrészt kell szereznie a kiskorúnak
• vagy a pénzt egy úgynevezett gyámhatósági fenntartásos számlán kell elhelyezni.

Gyámhatósági fenntartásos számláról amit tudni érdemes (ha már itt tartunk, szólok néhány szót róla, bár bízom benne, hogy keveseknek van, mert az egy kedves szerettünk elvesztését jelzi):

• szülő erről a számláról csak a gyermek érdekében vehet fel pénzt
• az elköltést számlával kell igazolni
• tehát a pénz nem tehető befektetési alapba, részvénybe, modern kötvénybe, és egyéb kockázatosabb megoldásokba sem, esetleg állampapírba, de az sem egyszerű, mert a jók időben nem lejegyezhetőek…
• a számla kamata általában kevesebb, mint az egyéb banki megoldásoké
• egyetlenegy előnye van, nem kell kamatadót fizetni, még abban az esetben sem, ha egyébként kellene
• a számla tulajdonosa a gyermek
• szülő jogosult rendelkezni bankon belül pl. lekötésről, de nem biztos, hogy érdemes, mert van olyan hely, ahol kevesebb jár így, mint lekötés nélkül. Zárójelben jegyzem meg, hogy a gyámhatóság miért nem ellenőrzi a bankot, hogy kizárólag a gyermek számára legelőnyösebb módon tarthatja a kiskorú pénzét, a gyámhatósági fenntartásos számlán a szülő nem, de a bank okozhat veszteséget a gyermeknek? Nem vagyok benne biztos, hogy amit itt néhány sorral korábban leírtam, mindenki tudja, mert pont ellentétes az általános gyakorlati tapasztalattal (lekötve magasabb kamat érhető el).

Ha szeretném röviden összefoglalni, az ingatlan, ha nem is egyszerűen, de eladható, a következő sorrend betartásával:

• értékbecslés (megalapozott, valódi)
• adásvételi szerződés megkötése (tájékoztatni kell az eladót a kiskorú tulajdonosról, mert jóval hosszabb lesz az ügymenet)
• vételár elhelyezése betétben (teljes)
• gyámhivatali hozzájárulás kérése
• gyámhivatal hozzájárulása (ha a gyermek számára nem előnytelen, hozzájárulnak)
• szerződés teljesítése (tulajdonjog átadása)
• vételár sorsa: az új ingatlannak vagy a vételárnak a tulajdonosa továbbra is a gyermek marad, fölötte a szülő szabadon nem rendelkezhet, csak a gyámhatóság engedélyével.

Vajon ennyi nehézséggel fűszerezve megéri-e, hogy mi vásároljunk a kiskorú gyermek nevére ingatlant? Mert ha ezt megtesszük, kikerül a mi döntési körünkből, egy visszafordíthatatlan döntést hoztunk.

A cikk 2012-ben íródott, azóta az új PTK-val jelentős változások léptek életben, így kérlek az új jogszabályoknak megfelelően nézzél utána a dolgoknak.

Kép forrása: www.pixabay.com